住み替えガイド

現在、住んでいる住宅を売却して新しい住宅を購入する場合、買ってからと売ってからの二通りがあるかと思います。買ってから売るのであれば、これは話が早いですね。すでに新しい土地建物を購入する資金をご用意出来る方は、ゆっくりと新築計画を進めてゆく余裕もあるわけですから、建築中でも、引越しした後でもいつでも旧住宅の売却を進めてゆけばよいことです。問題は売ってから買うということ。今の住宅の売却資金を新たな建築資金に当てようとする場合、まず、売却資金を確定しなければなりません。手っ取り早いのが、建築業者や不動産業者に下取りしてもらうこと。下取りの売買契約を締結した時点で資金が確定します。下取り価格は余程条件が良くない限り査定価格より安くなるのが一般的ですが一番確実といえます。

建物が完成するまでは仲介で希望価格で販売し、新築住宅の方に売却資金が必要になった時に下取りし、下取り金額を支払うと言う方法 もあります。 希望価格で売却することが資金の面で一番有利な価格となりますが、万一売れなかったとしても最低限の下取り価格は補償される訳です。当然、仲介で売却が確定するまでは下取り価格で資金計画を立てなければなりません。

売却資金の他に、多少の手持ち資金の用意が必要となりますね。建設地の土地資金については金融機関からの融資を受けるようになるでしょうね。建築業者との契約金や中間資金等の支払い時期や金額をしっかり打ち合わせする必要があります。下取りをする業者と、建設地を購入する先の業者と建築業者と本人の４者のお金の流れを把握しておくこと。ここが重要です。大半の資金が下取りする業者から出て来る訳ですから、信頼できる業者と契約をすることですね。売却資金を自己資金に当てようとする場合、金融機関から、その根拠となる証明を求められる場合があります。これは業者が下取り契約をすることと金額の証明を提出することで済みます。

ちなみに売り価格はどうやって決まるのでしょう？土地に関しては、一番参考になるのが、近隣で売買されている土地価格です。何年も前から同じ価格で売りに出ている物件もあるので、広告で見る価格というより実際に取引された価格が参考にしたほうがいいでしょう。売主さんの都合により売り急ぎで極端に安い価格で取引される場合も有ります。最近売りに出された分譲団地などを参考にした方が良いですね。土地には４つの価格があります。公示価格、路線価格、固定資産税評価額、実売価格の４つ。一番実勢価格に近いのが「公示価格」です。土地の適正な価格を判断するには客観的な目安が必要になりますが、地価公示はその客観的な目安として活用されています。

参考 国土庁土地総合情報ライブラリーhttp://tochi.mlit.go.jp/

最近は 資産デフレのため、地域によっては公示価格より実勢価格が下回っているところもありますね。公示価格は実売価格と離れてしまっているのは否定できないところです。

路線価格は公示価格の約８０％で相続税評価額の元となっています。

参考　国税庁路線価方式による宅地の評価http://www.nta.go.jp/taxanswer/hyoka/4604_qa.htm

固定資産税評価額は、公示価格の約７０％位が目安。土地や建物の固定資産税評価額を知りたいときは、市町村の税務課（東京都二十三区は都税事務所）で固定資産課税台帳を閲覧できます。市町村によっては、本人か本人の委任状のある人しか閲覧できないところがありますので注意が必要。

そして算定となります。まず 近隣の取引事例地（或いは近隣の公示価格標準地）を基に、対象となる土地の価格を算定、形状・間口・設備・道路・日常生活の利便性・周辺の環境・周辺の利用状況・騒音・日照等を比較して価格の上下がプラス、マイナスされ、事例地と対象土地の比較ポイントの割合で対象土地の価格を算定。最後にその土地の流通性があるかどうか検討。対象土地が100坪を超えて2,500万円以上あれば、当然流通性が劣りますので調整が必要等と計算されるわけです。

建物に関しての価格の決め方。これはローンを組む際も必要となる情報です。

先ず査定する建物の設備等も含めた新築価格を求めます。算出した価格を基に、新築後の建物の設備等も含めた経過年数による残存価格を求め、建物の「住宅性能」、「付加価値」の比率を算出し、建物の外観、施行、外構の良否を把握して「補正」率を算出し＋－で補正し、さらにその建物が売りやすい物件なのかそうでは無いのか、流通性を検討。 小さすぎても大きすぎてもマイナスになります。駐車場の有無、地域によっても左右されます。価格算定には建物内外部の建築材料、仕上げ、設備等の査定が必要となります。間取の良否や、付加価値についても査定が必要。査定に関しては、業者に建物内部を調査しないと正確な査定は出来ません。価格に関する意見を述べるときは、根拠を示して説明しなければならない義務がありますので、不動産業者の査定価格はどこもそう違いは無いと思いますね。

大まかな流れを示すと、査定の依頼の次に売ってから買う場合、媒介契約を結んで、売り出しをスタート→ 経過確認・条件交渉→売却の媒介契約を結んで→引き渡しの準備→残金決算・引き渡し→入居となります。

買ってから売る場合、売ってから買う場合も、物件を複数所有するわけではないのですから、土地や建物を売却するとき、税金や諸費用はどの程度かかるのか、どんな手続きが必要なのか知っておく必要があります。

売却にかかる費用としては、売買契約書に貼付する印紙代や仲介手数料などの諸費用がかかります。住宅ローンが残っている場合は、住宅ローンの残高が売却金額から差し引かれることになります。

物件の査定に関しては、不動産業者に物件の査定をしてもらい、所有物件がいくらで売却できるのか確認、査定価格は、実際に物件を確認する「現地査定」を行い正確な価格を算出。土地建物の面積や築年月日・間取については、土地建物登記簿・測量図や建築確認申請書の控え（副本）・物件購入時のパンフレット等に基づいて行うこととなり、これらの書類がない場合は、売る場合の広告を出す際にも支障が生じるため、測量会社や建築会社で図面の再交付を依頼することになります。一定期間を経過すると廃棄されていることも考えられるため、その場合は改めて測量しなおす、もしくは公募面積による取引を行うかを決めなければならないほかに、建物の図面の作成をしなおすことになります。土地の場合は、近隣の環境、隣接地との境界、越境の有無、地盤・擁壁の状態などを、建物の場合は、部材の等級、造作の仕上り具合、瑕疵や修理すべき箇所などの確認することになります。ここは業者と相談しながら慎重な決定が必要。

次に媒介契約となるわけです。これは不動産の売却を正式に依頼するための契約で、売主と不動産業者で交わします。媒介契約には、専属専任媒介、専任媒介、一般媒介の3種類があります。

専属専任媒介とは、不動産の売却を依頼する会社を1社だけに限定するというもので、売主がご自分で買主を見つけることはできません。その際、不動産業者は、媒介契約締結の翌日から5日以内に指定流通機構へ売却物件の情報を登録し、1週間に一度、依頼主へ売却活動の報告を行うことになります。

専任媒介とは、不動産の売却を依頼する会社を1社だけに限定するところは上記と同じですが、売主が自身で買主を見つけることができます。不動産業者は、媒介契約締結の翌日から7日以内に指定流通機構へ売却物件の情報を登録し、2週間に一度、依頼主へ売却活動の報告を行うようになります。

一般媒介とは、不動産の売却を複数の不動産業者に依頼することができ、売主が自分で買主を見つけることができ、依頼された不動産業者は、定期的な売却活動の報告は行いません。

物件広告は、依頼された不動産業者は、自社のホームページや不動産専門のホームページ、雑誌、チラシなどで、購入者を探します。

物件を買う側は 「重要事項説明書」の説明・確認などがあり、不動産売買契約の締結、物件内容や代金支払いの方法などが記載された「不動産売買契約書」で契約を交わすこととなります。売買契約が成立すると、条文に基づいて売主・買主双方に権利や義務が発生しますので、違反した場合の対応についても明確な取り決めをしておかないといけません。売買契約時には買主から売主へ手付金が支払われます。

最後が残金清算・引渡しとなり、残金清算の前に、売主・買主双方で引渡す物件が契約時と変わっていないかを確認。順番は、買主から残代金を受け取る→抵当権抹消や所有権移転登記のための書類を確認、登記手続→ 登記手続きを司法書士に依頼した場合の費用や、売買契約書に貼付する印紙代や仲介手数料などの諸費用の支払い→関係書類の引渡し→建物の場合は、鍵の引渡しとなります。

最後になりましたが、マンションなどは売る場合、特に中古マンションなど不動産を買い替える時に、販売を仲介した不動産会社が売却できない可能性がある場合に、その物件を買い取るということを保証する制度です。マンション査定をしてもらい、実際にマンション販売を開始したとしてもなかなか売れないのが実情。何せ今はデフレ市場です。 マンション販売を仲介してもらう際には、仲介期間をあらかじめ設定することが多く、通常3ヶ月～半年程度で仲介期間が終了します。この制度を取り入れていれば、その期間にマンションが売却できなくても不動産会社に買い取りしてもらうことが可能となるわけです。流れは、まず現在の自宅を業者で査定し、購入の資金計画を検討→一定期間、売却の委託を受けた物件を、業者がインターネット・チラシ等で販売活動を行うなどの、売却委託を開始。→ 大抵はここでその工務店などの業者に物件を購入することが条件となります。→そして買取保証の申し込みという流れです。 期間内に売れたらこの保証は当然関係ありませんが、その場合、通常の不動産売買契約となるだけです。多くの業者がこの制度を取り入れてますが、業者の営業可能範囲内の物件、その業者 仲介により、自己所有の不動産を売却し、買い換えをすることが条件など、規定がありますので、その分新しいところに移り住むときは範囲が狭まる場合もあるというわけです。各社とも条件が色々ありますので、よく検討しないといけませんね。