http://www.fukunagamatsu-k.com/ 一戸建て住宅を購入する際に役立つ情報集です。 ja Copyright 2009 Fri, 30 Nov 2007 11:57:29 +0900 http://www.sixapart.com/movabletype/ http://www.rssboard.org/rss-specification
というのも、後々メンテナンスでダイニングのフローリングが一部フワフワしてるところがありまして、それを近所の工務店にうかがってみてもらったところ、建て売りでこんな作りはあり得ないということをいわれました。

実際のところどこかどうとかよく判らないのですが、３０年近くたって、修理がどうしても必要だったのは、結局この一箇所ぐらいでしょうか。お風呂場は防水のタイル張りで多少クラックが入っているくらいで、目立ったひびもなく今日まで続いてきています。つくづく思うのですが、初めからメンテを後に想定しての設計や、付随設備を増やして何とかしようとするのは、どうも正攻法ではないし、結局コストが上がる割にその効果は低いような気がします。最初のころはどの部屋にも冷暖房はありませんでしたので、クーラーは必要になったらつけるといった感じでした。

私自身がまだ高校生ということもあり（年令がばれますね）、大学進学時には家を離れましたので、たいして追加で取り付ける物もなかったように思います。唯一悩まされたのが、押し入れの結露。これはもう買った年の夏がひどくて、朝から晩まで布団はしまえませんでした。今でも思うのは、注文建築の場合、先ず真っ先に居住空間と考えがちですが、実際に住んでみると今でも欲しい物は、実は収納場所です。これはいまでも切実な問題で、庭に２０万くらいの物置を買いましたが、結局野外なので２０年と持つことはなく、もう一度最近になって買い換えました。まあ、それでも40万で済むのですから、増築するよりはコストはかからないのですが、庭のスペース何せ小さいので、ドデカイ物置はやはり圧迫感はあるという感じです。荷物というのは処分しないと増える物ですが、しかしながらきちんと管理しないと使いたいときに、役に立たない物になります。

背丈ほどのクロゼットがあっても、むしろハンガーかけのバーよりも、調節可能な棚板が何枚かあったほうが使い勝手は良いものです。ほんとにデットスペースは、何もない空っぽのスペースにこそ生まれやすい。自分で取り付ければいいんでしょうが、クローゼットの壁がベニヤでしかも上にもう一枚重ねると、企画が変って部材が入らないとか、とにかく面倒。そんな都合よく幅の合う棚板なんて見つかる物ではありません。よくＤＩＹの番組などで色々と工夫例が紹介されますけど、あれってそれがたまたまそこで売ってないと結局奔走する羽目になりますよね？使えるようで微妙というのがわたしの感想なんですが・・。

案外メーカーのような住宅が意外と規格物に強かったりするんですよね。

我が家というか実家は、いわば注文建築の状態でモデルケースとして建てられたようで、途中から担当工務店がかわり、建物と土地の購入担当不動産屋は別で、住んでから色々とごたごたしたのを覚えています。結局建物を担当した工務店がつぶれ、権利を他に譲る譲らないでもめたようですが、ローンを主に建物の方に重点的に組んだため後で思い切って完済して一応の解決を見ました。

知り合いに土地を借りて、上だけ建ててローンを組んでる人がいましたが、アパートに間借りしてるような物だとぼやいていました。やはり上物がローンであっても、土地だけは短期間にローンを終わらせた方が気持ち的には楽のようです。

照明ですが、これは何故かキッチンは始め水銀灯のようなハロゲンで、明るいのですが正常な明るさになるまで時間がかかり、しかも場合によっては天井の配線をいじらなければならないと聞き、これは本当に住む前に決めておくべきだと思いました。冷暖房などは後々つけても、その頃には効率のよい新製品がでますが、照明などはソケットの形状とかの企画がそうそう変るわけででもないし、しかも生活の上で一番基本ですから真っ先に決めておくアイテムだと思いましたね。

マンションだと置ける家具というのも、実は部屋の形状に左右されがちですが、こういった注文建築のような（うちはもどきですが）場合は、先ず変形のパターンあを撮ることはよほどの土地でないとないわけで、案外すんなりと収まる物だと思いました。

関係ないのですが、一戸建てを建てたら、観葉植物で”おもと”を置くと良いといいますが、四つ足の動物を飼うというのも家が安定し縁起が良いそうです。

メンテが楽な家より、むしろ基礎や建物の設計がきちんとしてる方が、結局はコストダウンしてる気がしますね。もちろんうちはツーバイフォーではないです。家も人なりですけどね。
]]> http://www.fukunagamatsu-k.com/2007/11/post-2.html http://www.fukunagamatsu-k.com/2007/11/post-2.html 一戸建て購入体験談 一戸建て購入体験談 Fri, 30 Nov 2007 11:57:29 +0900 現在、住んでいる住宅を売却して新しい住宅を購入する場合、買ってからと売ってからの二通りがあるかと思います。買ってから売るのであれば、これは話が早いですね。すでに新しい土地建物を購入する資金をご用意出来る方は、ゆっくりと新築計画を進めてゆく余裕もあるわけですから、建築中でも、引越しした後でもいつでも旧住宅の売却を進めてゆけばよいことです。問題は売ってから買うということ。今の住宅の売却資金を新たな建築資金に当てようとする場合、まず、売却資金を確定しなければなりません。手っ取り早いのが、建築業者や不動産業者に下取りしてもらうこと。下取りの売買契約を締結した時点で資金が確定します。下取り価格は余程条件が良くない限り査定価格より安くなるのが一般的ですが一番確実といえます。

建物が完成するまでは仲介で希望価格で販売し、新築住宅の方に売却資金が必要になった時に下取りし、下取り金額を支払うと言う方法 もあります。 希望価格で売却することが資金の面で一番有利な価格となりますが、万一売れなかったとしても最低限の下取り価格は補償される訳です。当然、仲介で売却が確定するまでは下取り価格で資金計画を立てなければなりません。

売却資金の他に、多少の手持ち資金の用意が必要となりますね。建設地の土地資金については金融機関からの融資を受けるようになるでしょうね。建築業者との契約金や中間資金等の支払い時期や金額をしっかり打ち合わせする必要があります。下取りをする業者と、建設地を購入する先の業者と建築業者と本人の４者のお金の流れを把握しておくこと。ここが重要です。大半の資金が下取りする業者から出て来る訳ですから、信頼できる業者と契約をすることですね。売却資金を自己資金に当てようとする場合、金融機関から、その根拠となる証明を求められる場合があります。これは業者が下取り契約をすることと金額の証明を提出することで済みます。

ちなみに売り価格はどうやって決まるのでしょう？土地に関しては、一番参考になるのが、近隣で売買されている土地価格です。何年も前から同じ価格で売りに出ている物件もあるので、広告で見る価格というより実際に取引された価格が参考にしたほうがいいでしょう。売主さんの都合により売り急ぎで極端に安い価格で取引される場合も有ります。最近売りに出された分譲団地などを参考にした方が良いですね。土地には４つの価格があります。公示価格、路線価格、固定資産税評価額、実売価格の４つ。一番実勢価格に近いのが「公示価格」です。土地の適正な価格を判断するには客観的な目安が必要になりますが、地価公示はその客観的な目安として活用されています。

参考 国土庁土地総合情報ライブラリーhttp://tochi.mlit.go.jp/

最近は 資産デフレのため、地域によっては公示価格より実勢価格が下回っているところもありますね。公示価格は実売価格と離れてしまっているのは否定できないところです。

路線価格は公示価格の約８０％で相続税評価額の元となっています。

参考　国税庁路線価方式による宅地の評価http://www.nta.go.jp/taxanswer/hyoka/4604_qa.htm

固定資産税評価額は、公示価格の約７０％位が目安。土地や建物の固定資産税評価額を知りたいときは、市町村の税務課（東京都二十三区は都税事務所）で固定資産課税台帳を閲覧できます。市町村によっては、本人か本人の委任状のある人しか閲覧できないところがありますので注意が必要。

そして算定となります。まず 近隣の取引事例地（或いは近隣の公示価格標準地）を基に、対象となる土地の価格を算定、形状・間口・設備・道路・日常生活の利便性・周辺の環境・周辺の利用状況・騒音・日照等を比較して価格の上下がプラス、マイナスされ、事例地と対象土地の比較ポイントの割合で対象土地の価格を算定。最後にその土地の流通性があるかどうか検討。対象土地が100坪を超えて2,500万円以上あれば、当然流通性が劣りますので調整が必要等と計算されるわけです。

建物に関しての価格の決め方。これはローンを組む際も必要となる情報です。

先ず査定する建物の設備等も含めた新築価格を求めます。算出した価格を基に、新築後の建物の設備等も含めた経過年数による残存価格を求め、建物の「住宅性能」、「付加価値」の比率を算出し、建物の外観、施行、外構の良否を把握して「補正」率を算出し＋－で補正し、さらにその建物が売りやすい物件なのかそうでは無いのか、流通性を検討。 小さすぎても大きすぎてもマイナスになります。駐車場の有無、地域によっても左右されます。価格算定には建物内外部の建築材料、仕上げ、設備等の査定が必要となります。間取の良否や、付加価値についても査定が必要。査定に関しては、業者に建物内部を調査しないと正確な査定は出来ません。価格に関する意見を述べるときは、根拠を示して説明しなければならない義務がありますので、不動産業者の査定価格はどこもそう違いは無いと思いますね。

大まかな流れを示すと、査定の依頼の次に売ってから買う場合、媒介契約を結んで、売り出しをスタート→ 経過確認・条件交渉→売却の媒介契約を結んで→引き渡しの準備→残金決算・引き渡し→入居となります。

買ってから売る場合、売ってから買う場合も、物件を複数所有するわけではないのですから、土地や建物を売却するとき、税金や諸費用はどの程度かかるのか、どんな手続きが必要なのか知っておく必要があります。

売却にかかる費用としては、売買契約書に貼付する印紙代や仲介手数料などの諸費用がかかります。住宅ローンが残っている場合は、住宅ローンの残高が売却金額から差し引かれることになります。

物件の査定に関しては、不動産業者に物件の査定をしてもらい、所有物件がいくらで売却できるのか確認、査定価格は、実際に物件を確認する「現地査定」を行い正確な価格を算出。土地建物の面積や築年月日・間取については、土地建物登記簿・測量図や建築確認申請書の控え（副本）・物件購入時のパンフレット等に基づいて行うこととなり、これらの書類がない場合は、売る場合の広告を出す際にも支障が生じるため、測量会社や建築会社で図面の再交付を依頼することになります。一定期間を経過すると廃棄されていることも考えられるため、その場合は改めて測量しなおす、もしくは公募面積による取引を行うかを決めなければならないほかに、建物の図面の作成をしなおすことになります。土地の場合は、近隣の環境、隣接地との境界、越境の有無、地盤・擁壁の状態などを、建物の場合は、部材の等級、造作の仕上り具合、瑕疵や修理すべき箇所などの確認することになります。ここは業者と相談しながら慎重な決定が必要。

次に媒介契約となるわけです。これは不動産の売却を正式に依頼するための契約で、売主と不動産業者で交わします。媒介契約には、専属専任媒介、専任媒介、一般媒介の3種類があります。

専属専任媒介とは、不動産の売却を依頼する会社を1社だけに限定するというもので、売主がご自分で買主を見つけることはできません。その際、不動産業者は、媒介契約締結の翌日から5日以内に指定流通機構へ売却物件の情報を登録し、1週間に一度、依頼主へ売却活動の報告を行うことになります。

専任媒介とは、不動産の売却を依頼する会社を1社だけに限定するところは上記と同じですが、売主が自身で買主を見つけることができます。不動産業者は、媒介契約締結の翌日から7日以内に指定流通機構へ売却物件の情報を登録し、2週間に一度、依頼主へ売却活動の報告を行うようになります。

一般媒介とは、不動産の売却を複数の不動産業者に依頼することができ、売主が自分で買主を見つけることができ、依頼された不動産業者は、定期的な売却活動の報告は行いません。

物件広告は、依頼された不動産業者は、自社のホームページや不動産専門のホームページ、雑誌、チラシなどで、購入者を探します。

物件を買う側は 「重要事項説明書」の説明・確認などがあり、不動産売買契約の締結、物件内容や代金支払いの方法などが記載された「不動産売買契約書」で契約を交わすこととなります。売買契約が成立すると、条文に基づいて売主・買主双方に権利や義務が発生しますので、違反した場合の対応についても明確な取り決めをしておかないといけません。売買契約時には買主から売主へ手付金が支払われます。

最後が残金清算・引渡しとなり、残金清算の前に、売主・買主双方で引渡す物件が契約時と変わっていないかを確認。順番は、買主から残代金を受け取る→抵当権抹消や所有権移転登記のための書類を確認、登記手続→ 登記手続きを司法書士に依頼した場合の費用や、売買契約書に貼付する印紙代や仲介手数料などの諸費用の支払い→関係書類の引渡し→建物の場合は、鍵の引渡しとなります。

最後になりましたが、マンションなどは売る場合、特に中古マンションなど不動産を買い替える時に、販売を仲介した不動産会社が売却できない可能性がある場合に、その物件を買い取るということを保証する制度です。マンション査定をしてもらい、実際にマンション販売を開始したとしてもなかなか売れないのが実情。何せ今はデフレ市場です。 マンション販売を仲介してもらう際には、仲介期間をあらかじめ設定することが多く、通常3ヶ月～半年程度で仲介期間が終了します。この制度を取り入れていれば、その期間にマンションが売却できなくても不動産会社に買い取りしてもらうことが可能となるわけです。流れは、まず現在の自宅を業者で査定し、購入の資金計画を検討→一定期間、売却の委託を受けた物件を、業者がインターネット・チラシ等で販売活動を行うなどの、売却委託を開始。→ 大抵はここでその工務店などの業者に物件を購入することが条件となります。→そして買取保証の申し込みという流れです。 期間内に売れたらこの保証は当然関係ありませんが、その場合、通常の不動産売買契約となるだけです。多くの業者がこの制度を取り入れてますが、業者の営業可能範囲内の物件、その業者 仲介により、自己所有の不動産を売却し、買い換えをすることが条件など、規定がありますので、その分新しいところに移り住むときは範囲が狭まる場合もあるというわけです。各社とも条件が色々ありますので、よく検討しないといけませんね。]]> http://www.fukunagamatsu-k.com/2007/11/post-1.html http://www.fukunagamatsu-k.com/2007/11/post-1.html 住み替えガイド 住み替えガイド Fri, 30 Nov 2007 11:12:08 +0900 注文住宅・・・・。この響き。誰しもが夢見ることではないでしょうか。そこで、注文住宅の”注文”から引き渡しまでを解説していきましょう。

自分たちにふさわしい家を建てるわけですから、イメージが大切。そして計画。選択して実現。これには大きく分けて７段階あります。

一つめは、注文住宅で建てたい家をイメージすることから。
どんな家を求めているのか、どんな暮らしがしたいのかをまとめていき、注文住宅で建てたい家のイメージをつくっていきます。資料として住宅情報誌でも良いのですが、お薦めは住宅展示場。なんせタダでみれますし、中も拝見できるので参考になりますね。イメージなんで、まずは現物があった方が進みやすいと思います。しかしながら、ここではイメージといっても廊下、階段、キッチン等すべて大きく作ってあります。展示場での冷暖房は、セントラルヒーティング（家全体を常に暖めてやろうと言うシステム）になっている場合もあります。設備関係（風呂、キッチン等）は今付いているものが標準なのか、オプションか聞いてみると選ぶときひとつの基準にはなると思います。広告の場所ですから、あくまでよく作られてるのは当然といえば当然。展示場で大切なのはそのメーカーがどんなコンセプトで商品を展開しているかでしょう。営業マンに捕まっても参考にするつもりで楽しむのが大切です。ちなみに、住宅展示場で一度接客した営業マンは最後まで（本契約までか引き渡しまでかは各社あるようです）担当になります。担当によってその後のすすみ具合は全然違うともよく聞くところです。

２つめは、注文住宅についての情報収集、資金計画、土地チェック。建てたい家のイメージを明確にするための情報収集、設計・施工業者を選ぶための情報収集と平行して、土地の条件の把握や、資金計画を行ってゆきます。

３つめ。これが肝心ですが、注文住宅で家の設計。設計者（設計士さんやメーカーなどの営業さん）に家のイメージや土地・資金の条件を伝え、家のイメージを具体化し、現実のカタチに落とし込む作業です。

４つめ、注文住宅に適した施工業者を選ぶ（候補選定～契約ですね）。設計事務所で設計を行った場合は、施工業者を選定し工事請け負い契約。工務店やハウスメーカーなどで設計した場合は、契約を行うことになります。

５つめでいよいよ注文住宅での地盤調査（地盤改良）着工～竣工です。地盤を調べ、改良が必要な場合は適切に改良してから、工事にかかります。

そして注文住宅の検査。設計、施工の各段階で専門家による検査をいれれば、後々安心です。これが６段階目。

最後７つめが注文住宅の引き渡しで、建物の保証書や鍵、設備機器などの使用説明書を受け取り、そして「我が家」の完成。

どんな家（イメージ）を、どんな土地に、どうやって（設計・施工）建てるのかが核心的な部分で、上記の順番はあくまでの目安で同時進行も多いのですが、あえて順番をつけるとこんな感じとなります。

注文住宅の依頼先は工務店、設計事務所、ハウスメーカーとありますが、先ず工務店は身近で絵、細かい希望に応えられるし、設計、施工を一貫して行う場合建主のプランに対してライフスタイルに沿った適切なアドバイスも期待できます。依頼するなら、チラシ、雑誌、インターネットなどで情報を集め、気軽に連絡してみるのが一番。施工例なども見せてもらえるので、それを見て、建て方やデザインをチェックして、企画や設計について相談できる設計士がいる工務店がおすすめ。設計者は工務店所属の建築士、または提携・外注先の設計事務所となります。設計料は工事費に含まれることが多いですね。建築にかかるコストは、経費をカットできる分コストを抑えられます。安く仕入れられる部材を使えば、工務店ならではのローコスト化も可能です。構造、工法は、施主の希望や条件を総合的に判断して構造を選択しますが、工務店により得意な構造・工法が異なる点があります。施工や管理は工務店が行い、アフターサービスは工務店よってはシステムが整っていない場合もありますが、問題時には地元の強みで、スムーズに対応してもらえますので、依頼するときは確認ですね。

設計事務所であれば、まずオリジナリティーにこだわるなら最適でしょう。敷地条件が厳しい狭小地や変形地にも柔軟な対応と発想で行ってくれます。何も豪邸でなくても構いません。こちらは、建築家により得意のグレードは異なりますが、概して予算内の最良プランを提案してくれます。低予算の場合はコストを下げる工夫をしてくれるでしょう。工法なども 施主の希望や条件を総合的に判断して構造・工法を選択出来る点は、工務店と同じ。施工・管理に関しては、施工業者は建主が契約となります。施工業者が施工管理を行うかたちとなり、設計事務所は施工業者選定アドバイスと設計監理を行うことになります。構造については施工業者が保証をするのが一般的。メンテナンスしてくれる業者の連絡先などを把握する必要があります。

ハウスメーカーなら、数あるメーカーの多彩なスタイル、プランから自分たちに合った住宅を選ぶ楽しさがありますね。ただし、土地などの条件やこだわりのポイントによっては対応不能な場合もありますね。この場合、メーカーにより工法やデザインが違うので、カタログやモデルルームなどを見て決めることになります。営業マンは、相性の合う担当者を探すのがポイント。設計者はメーカー所属の建築士、または外注先の設計事務所となり、設計の特徴は、メーカーの規格の範囲内での設計となります。その代わり自由度は低いですね。メーカーの規格からはずれるとどんどん工事費が高くなってしまいますね。設計料は工事費に含まれます。とにかくいかに標準仕様で抑えるかがコストを抑えるポイントで、オプションプラスでコストもプラスされるということです。CMなどの宣伝費やモデルルーム維持費も建築コストにプラスされています。工法・構造は当然、メーカーが採用している構造・工法。メーカー、ブランドにより採用している構造・工法が異なります。施工や管理は、メーカーの施工部門というのは、実際は主に地元の請け負い工務店が行いますので、そちらで施工管理となります。メーカーによりシステムが異なるため、アフターサービスは契約前に確認が必要。

ここで、ハウスメーカーに頼む際、注意することをいくつかあげておきましょう。まずハウスメーカーの場合、それは注文といってもセミオーダーということです。坪単価のうたわれているメーカーでは、それに見合ったパッケージの枠内で間取りが変えられ、設備が選べるというのが一般的。コンセントの数、網戸あるなしもオプションの場合も時としてあるようです。付け足せる物ならば良いのですが、基礎や構造体は付け足すことが出来ません。時には安い坪単価にはそれなりの仕様なり材料しか使われていないことも考えられます。ここでいう坪単価とはハウスメーカーではよくあるそうですが、坪単価=1軒の値段/床面積ということで、洋間より和室の方が坪単価は高いのですが、それを平均して坪単価と呼んでいます。例えばベランダなど初めから坪単価、つまり床面積に含まれない場合、ベランダなどは防水、構造の補強が必要となりますので、仮に２坪追加でも工事費施工合わせて１００万追加なんてこともあります。40坪の家の場合坪単価2万5千円上がる計算です。また吹き抜けの扱いが、ある会社は坪に数え、もう一つの会社は床じゃないから坪計算には入れないということもあります。ですから、注文住宅をハウスメーカーで建てる際は、坪単価なんて一切考えずに、その会社のデザインやコンセプトを重視してまず、追加やオプションを出来るだけ加えないことが肝心といえそうですね。

家を建てるには非常に参考になる（というか、勉強できる）サイトがあったので、紹介しておきましょう。かなりというか”密”に家というものがわかります。
本気で家を建てる人のためのホームページ http://www.mmjp.or.jp/honki/

ここで工法について、特徴を簡単に紹介します。

在来工法・・・・木造軸組工法で木の柱で家を持たせる昔ながらの建築工法。家自体が軽く出来るので、弥生時代から続く工法。柱を地中に埋めてその上に屋根を葺いていたのが弥生時代。その後、石の上に柱を固定し床を張るようになりました。。家自体が軽いので屋根を重くして重しにしていたらしいですね。基本的に柱で家を支えているので、柱の組み替えで間取りを自由に変更出来る。筋交い（柱をばってんにする補強）によって家を強くしているので、これが一番大切となります。現場に行って筋交いを確認してみましょう。

 ツーバイフォー工法（２ｘ４）・・・・基本的に柱はなく木の箱を釘等でつなぎ合わせて箱を作る工法。面で家を支えるため横力に強い特徴があります。しかし面を開口部としてしまうと、支える物がなくなるので構造的に非常に弱くなってしまうため、大きな窓をたくさん付けられないといったデメリットもあります。また機密性が高い反面、空気の流れがなく、室内だけでなく壁内にも湿気が溜まりやすく、結露の原因にもなるらしいですね。案外こういうことを営業マンに話すと、「換気システムで」うんぬんと説明したりされますが、自然風でドコまで換気できるかが、まあ基本といえば基本ですけど。

鉄骨軸組工法・・・・軸が鉄骨で出来ている以外は基本的に在来工法と一緒。筋交いは鉄筋で出来ており、在来工法は横力に対してしっかり踏ん張るのに対し鉄骨軸組はある程度しなりを持たせることで倒壊や鉄骨のゆがみを押さえているようです。鉄骨を使っているので錆びが心配とはいうものの、塗装が2重3重にほどこしてある（塗装が傷を隠すように溶けるらしい）そうです。最近はアルミ合金の軸組が認可されたそうです。

あと基礎についてもここで少し言及しておきます。

布基礎・・・・家の外側及び1階の壁のある所だけに基礎があり、それ以外は土むき出し又は防水シートで湿気を押さえた基礎。土地の強さ、強度（これをN値とよぶそうです）があっても、下からの湿気が上がってきてしまい床下には良くありません。また、地面の硬さが一様でないと（ほとんど一様ではありませんが）不同沈下をおこし、基礎に亀裂が入り、家がゆがんでドア等が開きにくくなったりするので、この基礎は良いことがありません。

次はベタ基礎・・・家の外壁から内側すべてをコンクリートにして、面として重さを支える方法。また不同沈下が起こっても家全体が傾き、建具等には影響がありません。また面圧（1平方ｍ当たりの加重）が軽減されます。しかし鉄筋が入っていないと、基礎に蓋をしただけなので効果は半減。

注文住宅にかかるお金について、ここで参考までに例を挙げておきましょう。
とあるケースで坪単価60万円、延床35坪とすれば2100万円の場合。設計料は建築費用の８％～１０％くらい。測量費・地盤調査費は、土地の面積や形状や隣地との位置関係などをしっかり測る作業の費用と、建築地の地盤の強度を測る作業の費用でおよそ１０万。とここまで約2320万円。

立て替えの費用を考えてみますと、解体にかかる費用の目安は、１坪あたりだいたい3～4万円くらいと考え、今ある家の延べ床面積が30坪とすれば、30坪×3～4万円＝110万円くらいとしてみることが出来ます。

このほか、建築確認申請といって、建物を建築する場合に、その計画が建築基準法等に適合するものかどうか、建築主事の確認を受けるための申請をすることがありますが、これに約20万円（延べ床面積が100㎡超は申請費用が上がります）。

屋外の給排水費用、給排水を敷地内に新たに引き込む場合は約100万円。

登記関係費用では、取り壊した建物の登記+新しい建物の登記費用＝約25万円～約30万円くらい。住宅ローンを使用した場合は、さらに担保設定費用がローン金額に応じて必要となります。

火災保険。等級・年数などによって異なりますが、約50万円～100万円。建て替えの場合、仮住まい・引っ越し費用で工事期間約4ヶ月賃貸住まい、引っ越し2回として約100万円。外構・造園工事などの邸宅なら、門扉、フェンス、アプローチなど約150万円。後はインテリア関係となります。また必要に応じて地盤改良も行わないといけない場合、建物や敷地の大きさによって増減しますが、表層改良20～50万円、柱状改良40～90万円程度の費用がかかります。

支払いのタイミング、つまり費用をいつ払うかですが、工務店や設計事務所などとの契約時期前後で、契約金もしくは申込金、印紙税・工事着手金、地盤調査費・地盤改良費、地鎮祭の費用を払うということになります。

完成時期に工事費・設計料残金、登記関連費用、引越し代、中間金の支払い、火災・地震保険料が必要になるということでしょう。

最後にコストを抑えるコツを紹介します。

それには先ずローコストの部材。

フローリング・・・・一般住宅の大半は、複合材を採用することが多いようですね。
　板材の厚さは１２～１５ミリで、厚いほど高価。突き板の樹種には、高い順に左から並べ、ナラ・カバ・サクラ・ブナなどがあります。高級品と標準品では、平米あたり５０００～１００００円ほどの価格の開きがあるようです。

壁と天井の仕上げ・・・・天井材に使われるものは、クロスや天井用のボード。壁の仕上げには、クロス・ペイント・板張り・塗り壁などがあります。クロス材の単価は、平米あたり１０００円程度です。施工費を入れても２０００円位。比較的安価なのに、デザインのバリエーションは豊富。選び甲斐のある素材といえます。壁をローコストに仕上げるなら、ペイント（塗装仕上げ）という方法もあります。手間賃が安価なうえ、ＤＩＹも可能。色がはげてきたら、自分で塗りなおすこともできるのでメンテ代は格安。板張りは、材料費は高いけど施工費は比較的安いところが特徴。ンテナンス重視ならペイント・板張り、施工費を気にするならペイント・クロスといった感じですね。「塗り壁」は、すべてにおいて高くなりがちです。

サッシ・・・・・高さが２ｍ２３ｃｍもあるサッシには開放感がありますが、予算的にはコスト高。２ｍ３ｃｍのものか、スタンダードな１８０センチ弱の高さのサイズを中心に構成するほうが、コスト的には良いです。どうしても高さの高いサッシを使いたいのなら、リビングなど場所限定ですね。サッシは、高価なもので５万円前後以上、一般的なサイズなら３～４万円です。１～２万円の差なら小さいと感じますが、１ヶ所だけではないので。サッシのカラーはブロンズやホワイトが標準。色を黒系のにすると１０％ほど高くなるそうです。

そのほか外壁。
最近はデザインサイディングが多い様です。（模様付きの外壁材）従来多かったリシン（天然石（大理石、御影石、蛇紋石、寒水石など）の粒粉に土、顔料、粘着材を混ぜたもの）吹き付けは（サイディングボードにリシンを吹き付けた物）10年に一度 位でメンテしなければなりませんが、デザインサイディングはその必要がないので経済的かもしれません。しかし標準仕様は12ミリの所が多い（リシン吹き付けと値段 は変わらない）のですが、彫りが浅く家自体がのっぺりしてしまいます。16ミリ厚がベスト。しかし約10～20万の追加工事費がかかります。


]]> http://www.fukunagamatsu-k.com/2007/11/post.html http://www.fukunagamatsu-k.com/2007/11/post.html 注文住宅 注文住宅 Fri, 30 Nov 2007 01:17:49 +0900 一戸建て住宅購入を考えている人のためのお役立ち情報集です。 http://www.fukunagamatsu-k.com/2007/11/home.html http://www.fukunagamatsu-k.com/2007/11/home.html top Tue, 20 Nov 2007 16:09:38 +0900